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¿Cómo se calcula?

Para obtener el valor de arriendo aproximado por TOCTOC.com fueron realizaros tres modelos para cada planta orientados por el precio referencial de venta del mes de Octubre del año 2017 de cada unidad en cada proyecto:

Primer modelo: En primer lugar, se obtuvo un valor aproximado de arriendo a partir de la rentabilidad calculada por TOCTOC.com para cada tipo de propiedad por rango de UF en cada comuna.

Segundo modelo: Luego, a cada planta de cada proyecto, se le asignó una muestra de propiedades. Esta muestra se obtuvo con las propiedades publicadas en arriendo en un radio de 400 metros del proyecto que tuvieran en mismo programa de la planta y un rango máximo de diferencia de un 20% en sus metros cuadrados útiles. En cada propiedad de cada muestra, se calculó un valor de precio de arriendo por metro cuadrado útil y se promedió. De esta forma, se obtuvo un valor de precio de arriendo por metro cuadrado promedio, que al multiplicar por los metros cuadrados útiles de la planta, nos entregó un segundo valor de arriendo estimado.

Tercer modelo: Finalmente, se calculó un arriendo considerando la rentabilidad promedio general de la comuna calculada por TOCTOC.com. Para seleccionar el modelo adecuado para el cálculo del precio aproximado, fueron determinados dos casos:

Caso 1: En los casos donde el precio de venta del departamento era similar al precio promedio de la zona, se consideró el segundo modelo como el más indicado siempre que no existiera una diferencia entre las rentabilidades calculadas mayor a un 2% con respecto al precio del primer modelo. En caso contrario fue tomado el tercer modelo.

Caso 2: En caso donde el valor de venta promedio de la zona tienen una diferencia mayor a un 10% con el precio de venta de Almagro, fue utilizado el tercer modelo para calcular el precio de arriendo aproximado.

Es importante comprender que este valor es un dato referencial. Este fue calculado a través de publicaciones y valores referenciales de las viviendas y, por esta razón, estos precios son una aproximación. El precio final de arriendo será siempre definido por el propietario y el arrendatario de cada unidad.

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Oct 3, 2019

¿Cómo ha evolucionado la plusvalía en departamentos nuevos?

¿Cómo ha evolucionado la plusvalía en departamentos nuevos?

Si estás en busca de proyectos inmobiliarios para invertir y buscas escoger la mejor propiedad para una inversión segura, una excelente alternativa es estar al tanto de los proyectos inmobiliarios más demandados por el mercado. ¿Dónde conviene adquirir una propiedad? ¿Cuáles son los sectores más cotizados para una inversión segura? ¿Qué tipo de departamento es el más preferido? Todas los hitos que han surgido en los últimos años los conocerás aquí:


Santiago

1.-Cambio de plusvalía en el 2014

  • A finales del año 2014 los departamentos nuevos en Santiago han sufrido un cambio de plusvalía en un 16.4%. Los cambios en composición de las promesas en tipologías de 1 dormitorio pasaron a representar un 51,4% de departamentos promesados, mientras que los departamentos de 3 dormitorios bajaron de 13,8% a 4,1%. Evidenciando una UF/M2 mucho más alta en los departamentos de 1 Dormitorio.
  • El anuncio de las obras de la Línea 6 provocaron un aumento en el sector entre el 7 y 10%.
  • Durante el comienzo del año 2014 se anunció la reforma tributaria que grababa con impuesto al valor agregado (iva) a todas los departamentos nuevos.

2.-Cambio de plusvalía en el 2018

Desde el segundo semestre del 2018 ha surgido una variación en la plusvalía que se explica por la profundización de los cambios en la composición de las promesas. Hoy la venta de departamentos de 1 Dormitorio ya representa cerca del 61% del total de todas las ventas, mientras que los departamentos de 3 o más dormitorios no representan más del 2,7% del total de las ventas.

Ñuñoa

1-.Cambio de plusvalía en el 2014

  • Las obras de la Línea 6 provocaron un efecto es similar al de Santiago.
  • La atracción de la comuna debido a congelamiento de desarrollos inmobiliarios en el sur de Providencia durante el año 2014, lo cual permitió un aumento en la cantidad de viviendas a ofertar y permisos de edificación aprobados.
  • En Ñuñoa, el efecto IVA se notó mucho debido a que el año 2015 fue un récord de promesas en la comuna, debido a que el impuesto comenzaba a regir desde Enero de 2016, para nuevos desarrollos inmobiliarios.

2.-Cambio de plusvalía en el 2018

Este cambio se explica por cambios en la composición comunal de la venta de departamentos, quienes principalmente se están pasando hacia departamentos más pequeños, abandonando los departamentos de mayor superficie. Además, el suelo disponible en Ñuñoa ha disminuido notablemente, debido a los constantes congelamientos del PRC, esto supone una escasez traducida en mayores precios.

Como conclusión Ñuñoa, hoy es un mejor lugar para vivir que antes, se han sumado durante estos 8 años dos líneas de metro y ha experimentado una mejora en su calidad de vida. En el Ranking ICVU de la UC, esta comuna se sitúa como la 7ma mejor de la RM para el año 2018.

Macul

1.-Aumento de plusvalía en un 8.6% en el 2012

A finales del 2012 se genera un primer hito, debido a que la comuna experimenta buenas plusvalías luego de experimentar bajas en los precios de promesas.

Se explica principalmente porque la comuna experimenta nuevos desarrollos inmobiliarios en sectores más atractivos.

2.-Aumento de plusvalía en un 14,4% en el 2014

El aumento se explica principalmente por el desarrollo de viviendas sin subsidio habitacional y porque también se generan desarrollos en sectores más atractivos en la comuna (Avenida Macul)

3.-Aumento de plusvalía en un 11% en el 2018

Macul se vuelve atractiva debido a que Ñuñoa ya se ha vuelto una comuna difícil de acceder por precio para muchas personas, en este momento Macul tiene los mismos precios que Ñuñoa en año 2015, por lo que quienes no pueden comprar en Ñuñoa, ven con buenos ojos vivir o invertir en Macul.

Se concibe un aumento de la plusvalía en un 11% debido principalmente a un aumento en la calidad de vida, esto debido a mejoras en la conectividad y movilidad comunal.

Entonces, podemos concluir que Santiago, Ñuñoa y Macul siguen siendo comunas preferidas muy atractiva para vivir, pero también para invertir, las plusvalías siguen aumentando y la rentabilidad de la comuna aún sigue siendo alta con respecto a comunas centrales (Providencia y principalmente Las Condes).

fuente: TocToc.com

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